In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen een middenstands- en overige bedrijfruimte (bijvoorbeeld ateliers).

Wat is het verschil?
Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte wordt vaak ook wel 290 of ex290 bedrijfsruimte genoemd, omdat deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Het onderscheid tussen ‘bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’ is niet altijd eenvoudig te maken.

Ruwweg is een 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Te denken valt aan:
• klein handelsbedrijf, winkel, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst of een ambachtsbedrijf
• een hotel of camping

Soms worden deze ruimtes daarom ook wel simpelweg winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Als je een ex-290-bedrijfsruimte hebt, krijg je extra wettelijke bescherming. Dit is besloten omdat de bedrijven die vallen onder 290-bedrijfsruimte vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan zijn gekoppeld. Stel bijvoorbeeld dat je een horecabedrijf hebt. In de loop der jaren heb je een goede naam opgebouwd. Hierdoor is jouw locatie aantrekkelijker geworden. Klanten weten je immers te vinden en komen speciaal naar jouw café. Je kan daardoor niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. De wet zorgt daarom voor deze categorie voor meer zekerheid bij de huurder.

‘Overige bedrijfsruimte’
Overige bedrijfsruimtes zijn die ruimtes die niet vallen onder artikel 7:290 BW. Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimtes worden soms ook wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW).

Wat is het verschil in regelgeving?
Er zijn twee grote verschillen in regelgeving.

• Huurrecht: Als je een 290-bedrijfsruimte hebt, ben je de eerste tien jaar in principe van huurrecht verzekerd. Je gaat een huurcontract vaak twee keer vijf jaar aan. Jij als huurder kan het na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als jij je als huurder niet goed hebt gedragen of als hij of zijn familie het pand zelf dringend en voor een langere termijn nodig heeft. De Kantonrechter besluit hierover.
Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, staat de termijn van huren vrij. Dit moet je onderling overleggen met de verhuurder.

• Opzegtermijn: Bij een 290-bedrijfsruimte moet opzegging minimaal een jaar voor de vijf- of tienjaarstermijn afloopt gebeuren. Als je een ‘overige bedrijfsruimte’ hebt, is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Stel je betaalt maandelijks de huur, dan moet je minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Het kan zijn dat er in de huurovereenkomst een andere termijn is afgesproken.

Huurverhoging atelier/overige bedrijfsruimte
De huurprijs in Nederland is niet gebonden aan wettelijke regels. De verhuurder en huurder komen samen een huurprijs overeen bij het opstellen van het huurcontract. In dit huurcontract kan worden opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een vast percentage. Het is gebruikelijk dat dit percentage is gebaseerd op het CBS-prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. Dit wordt maandelijks berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Je kunt in de contracten ook een percentage vastleggen of er ieder jaar over onderhandelen. Uiteraard kunnen beide partijen ook besluiten de huurprijs gedurende een overeengekomen periode in het geheel niet te verhogen. De rechter kan tijdens de huurperiode niet ingrijpen in de contractueel overeengekomen prijs. Dit is dus heel anders dan bij de middenstandsbedrijfsruimten. Zorg daarom dat elke afspraak over de huurprijs en –verhogingen vast ligt op papier zodat daar geen enkele twijfel over kan bestaan.

Servicekosten
Ook de bepaling van de servicekosten kan op veel verschillende manieren gebeuren. De huurder en verhuurder kunnen dit samen bepalen. Belangrijk is te bepalen wanneer de betaling plaats vindt. Je hebt de keuze tussen een vast bedrag, een voorschot met eindverrekening of nabetaling op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten. Als het gaat om een bedrijfsverzamelgebouw, zorg dan dat de berekening en de verdeling van de gemaakte kosten duidelijk is. 

Overleg ook wanneer de eindafrekening komt. Het komt af en toe voor dat verhuurders deze rekening pas na vijf jaar aan de huurder geven. De bedragen zijn dan inmiddels flink opgelopen en vormen een onverwachte grote kostenpost. Bovendien is het bedrag over zo’n grote tijdsperiode moeilijker te controleren. Het is dus aan te raden om af te spreken dat een eindafrekening binnen een periode van bijvoorbeeld drie à zes maanden na afloop van een (kalender)jaar zal worden verstrekt. Het is prettig als een eindafrekening zo specifiek mogelijk is, dus met de gemaakte kosten en de verdeling over de verschillende huurders.

Huren zonder contract
Als je geen contract hebt, zijn er mondelinge afspraken gemaakt. Ook deze zijn bij een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte geldig. Als er bij deze mondelinge afspraken niets gezegd is over een eventuele huurverhoging dan is de eigenaar vrij om te vragen wat hij wilt. Overigens raden wij altijd aan gemaakte afspraken op papier te zetten.